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中指研究院:2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望

时间:2019-07-09
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在2019年上半年,对于房地产行业,从中央到地方,从需求管理到供应管理,都有高度的政策协调。中央政府在重要会议上及时强调“住房不生活”,地方政府根据形势的变化及时跟进政策。由于城市政策,一个城市和一个政策,以确保市场的顺利运作。就市场表现而言,今年首三个月的商品房交易显示出各种因素下的短期复苏。因此,房地产市场紧缩预期增加,市场略有下降。上半年,主要城市商品住宅交易量稳定,略有下降。价格表现稳定,但每个城市的市场差异更为明显。

坚持“房子不推测”,控制不减少

在2019年上半年,总体政策基调反映在以下方面:坚持“家庭与非投机”,调控力度不减弱。

首先,中央再次强调“房子不住”。 4月,中央政治局会议再次强调“家庭留下而不是投机”,在市场情绪和后续政策中发挥关键作用。 “一城一策”的实施方案和房地产市场稳定健康发展的长效机制将在后续方向发挥关键作用。

图:中央会议关于住房政策的立场

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第二,多部门协调侧重于市场风险。住房和建设部的及时警告,中央银行货币门的控制,以及中国保险监督管理委员会财务渠道的监督,共同建立了房地产市场的风险防范机制。

图:三大部门规范房地产市场

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第三,地方政府紧缩政策的数量一直低,高,稳定。该规定已及时调整,以跟上市场变化。自4月份以来,政策紧缩的程度得到了显着加强,特别是在西安和苏州,近期市场火爆,提升了购销限制。与此同时,全国部分城市的利率有所上升和反弹,合肥,苏州,东莞等地及时收紧了抢地政策。这些充分体现了监管的特点,及时关注市场变化。

图:2016-2019.6监管政策的本地分布(量化)

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四是采取措施平衡供需,引导市场理性预期。除短期需求指引外,中期和长期供需平衡政策也逐渐落后。

图:影响供需平衡的中长期政策

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展望2019年,短期房地产市场政策仍将留有足够的时间和空间让市场自发调整:

1稳定的预期和风险控制仍将是中央政府的政策基调,总体方向将保持稳定;

2金融监管政策的基调仍然严格稳定,无贷款住房需求主要得到保障;

3地方监管与市场变化及时紧密调整,政策优化方向明确区分;

4放松定居点和减少棚屋继续影响二线城市和三线和四线城市区域市场的差异化。

价格运行顺利

重点城市交易量的显着差异

白城平均价格平均涨价收窄,整体价格趋稳。根据中国房地产指数系统100个城市的全样本调查数据,2019年6月,白城新住宅价格为14891元/平方米,比上月上涨0.37%,涨幅略有增加。比5月份增加0.13个百分点,但仍在运行。在低位,同比增长率进一步收窄至3.87%,整体价格相对稳定。从累计增长来看,2019年上半年100个城市的平均价格上涨了1.45%,比去年同期下降了1.19个百分点。

图:2017年上半年至2019年平均住宅价格累计涨幅与平均房价增长率的比较

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CREIS中间指数数据

从各级城市来看,2019年上半年一线城市新住宅价格累计涨幅较低,二,三,四级累计涨价幅度较大等级城市明显缩小。具体而言,一线城市市场价格绝对值保持在较高水平,累计涨幅为0.29%,涨幅处于低位;二线城市上半年增长2.30%,比去年同期缩小1.92个百分点;第三至第四行代表城市的上半部分。累计增幅为2.28%,增速比去年同期收窄2.47个百分点。所有城市中收缩范围最为明显,超过70%的城市累计涨幅下降。

上半年,十大城市二手房平均价格保持稳定。自4月以来,连锁比率的增长略有扩大。 2019年上半年,十大城市二手房价格小幅下跌0.01%。同期,十大城市新房价格同比上涨0.87%,比去年同期下降0.11个百分点。在一个月内,2019年二手房市场升温的迹象显示,1 - 3月份十大城市二手房的平均价格逐渐从衰退的缩小和增长中转变自4月以来,第二季度住房的比率略有上升。与新房价格相比,2019年6月十大城市二手房平均价格基本与新房价格相同。

图:2014年6月20日至19日的50个代表性城市[1]商品住房月度数量

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重点城市新房交易量小幅稳定,二手房市场活动增加。据初步统计,2019年上半年50个代表性城市平均月交易面积为2750万平方米,同比下降1.9%。其中,在3-4个月内,由于政策的预期微调,国家重点计划的实施和企业融资环境的改善等各种因素,市场出现了短期的复苏。随后,中央层面再次强调“家庭不投机”,各部委及时稳定市场。热点城市的控制政策一直在增持,市场交易量有所稳定。二手房方面,2019年1 - 5月前十大城市二手房交易量约为459,000套,同比增长17.1%。二手房交易活动增加,上海,成都和苏州的交易量增加近50%。

从不同层次的城市来看,一线城市的交易量同比大幅增加,三线和四线城市的下降幅度最为明显。 2019年上半年,一线城市商品房平均月交易量约为57万平方米,同比增长38.5%。北方,广州和深圳的交易量与去年同期相比有所增加。二线代表城市平均月营业额约为75万平方米,同比下降1.4%,整体交易量保持稳定。上半年三线城市平均成交量约为30万平方米,同比下降12%。这一下降幅度最大,四分之一的代表性城市下降了30%以上。

今年前三个月,房地产市场呈现短期复苏态势。特别是一线和二线城市的热点更为明显。在过去两个月,随着政策环境的收紧和早期需求的释放,需求势头减弱。新房市场交易面积有所下降,上半年整体成交量略有稳定。新房价格受结构性因素推动,如中高端项目进入市场的加速,以及环比上行波动上升,整体情况保持相对稳定。二手房市场上半年十大城市二手房成交相对活跃,特别是3 - 4月交易量增加,成交量增长自5月以来放缓。展望2019年下半年,一线和热点二线城市将继续呈现供应改善和核心城市规划。需求释放的热情仍然存在,市场交易规模将保持增长趋势。三线和四线城市的整体市场调整已经调整。显然,对棚装改革的支持有所减弱,下半年市场调整压力仍然较大。

重点城市逐步加大力度推动实现目标

土地拍卖很热

上半年,住宅用地供需略有增加,二季度土地供应量大幅增加,交易量增长近20%。据初步统计,2019年上半年,全国300个城市共使用土地10.4亿平方米,同比增长0.7%;其中住宅用地5.1亿平方米,增长6.8%。在第一季度,受到去年大规模土地拍卖影响的第一季度,地方政府推动了较弱的热情;第二季度,政府推动土地大幅增加,住宅用地面积增加19.0%。在交易方面,2019年上半年,全国300个城市共售出8.7亿平方米土地,同比增长0.4%,住宅用地销售达到4.2亿平方米。同比增长6.5%,其中第二季度增长24.4%。

图:2012-2019第二季度300个城市的住宅用地交易的平均底价和平均溢价率

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住宅用地交易价格同比上涨,保费率居高不下。据初步统计,2019年上半年,全国300个城市的住宅用地平均交易价格为4595元/平方米,同比增长16.6%,平均保费率为20.2%。具体而言,今年前两个季度,住宅用地交易的平均底价和保费率继续上涨。第二季度,楼面价格同比上涨26.9%至4,946元/平方米,保费率达到23.8%。自4月以来,地方政府一直在加强土地供应,一些城市也调整了热土转让的规则。与此同时,在中央政府加强金融监管等因素的影响下,5月份土地市场热度略有缓解,住宅用地交易保费率小幅下滑,6月份保费率保持稳定。整体土地拍卖仍然很热门。

图:2019年上半年各城市住宅用地引进和交易的同比变化

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在配电线方面,一线和二线城市的土地供需显着增加,交易底价不断上涨。 2019年上半年,一线和二线城市住宅用地面积同比增长20%以上,交易面积分别增长33.6%和22.2%;三线和四线城市面积下降3.8%。交易面积同比下降5.4%。在价格方面,所有城镇的住宅用地交易底价与去年同期相比有所增加,一线城市增幅超过30%。

总体而言,2019年上半年,全国300个城市的住宅用地供需稳步增长,第二季度土地供应量大幅增加,交易面积大幅增加。在价格方面,自今年3月以来,受核心城市优质土地集中和企业融资环境改善的影响,企业获得土地的积极性较高,热点城市的热土地拍卖有增加,导致全国住宅用地交易价格大幅上涨。第二季度,全国300个城市的住宅用地销售价格同比上涨20%以上,保费率超过20%。此外,一线和二线城市住宅用地交易量大幅增加,也在一定程度上推动了整体楼面价格的结构性改善。值得注意的是,自4月以来,住房和城乡建设部已对一些地价较高且房价波动较大的城市发出警告。自然资源部指导低库存城市土地供应计划,并叠加中央政府加强金融监管。两个月的土地市场略有缓解,但总体热度仍然很高。由于热点城市土地供应进一步增加,房地产融资环境收紧以及销售压力加大,预计下半年土地市场表现将更加合理。侧。

销售业绩保持稳定增长

融资渠道逐渐收紧

图:2013年上半年至2019年代表公司的月销量和同比增长

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CREIS中间指数数据

注:代表公司包括:万科,保利,中海,恒大,碧桂园,华润,世茂,绿城,融创,龙湖,金地,富力,雅居乐,海洋,新城,建业,招商,首都,合景泰富,越秀

代表公司的销售额保持增长。 2019年上半年,共有147家房地产公司实现销售额超过50亿元,比去年增加9家。总销售额5853.7亿元,平均销售额398.2亿元,同比增长10.3%。其中,20家品牌房地产企业累计销售额2658.8亿元,比上年同期增长12.1%;累计销售面积为1909.8万平方米,同比增长5.9%。

二线城市征地实力明显提升,品牌企业实现了土地销售差异化。 2019年上半年,20家品牌房地产企业累计完成土地14914万平方米,同比下降19.5%;累计征地797.9亿元,同比下降1.1%。其中,新城,融创等企业的土地征收规模有所增加,部分企业的土地征收规模有所缩小。从征地结构来看,上半年20家品牌住宅企业占二线城市征地的60.6%,比上年增长9.1个百分点,是近七年来的最高值。年份;一线和三线城市征地数量分别下降至13.4%和26.0%。

融资环境松散紧张,企业融资收紧了预期。自2019年以来,尤其是第一季度,在整体融资环境改善,企业资金压力没有减少的情况下,许多住房公司集资,融资规模保持增长。与此同时,监管部门多次表示将继续关注房地产金融风险,加强房地产金融审慎管理,保持严格的房地产金融政策整体基调。自4月份以来,中国保险监督管理委员会对金融机构违反房地产行业“输血”的行为进行了多次处罚。随后,中央银行和银监会强调要向总门提供良好的货币供应,严格查处房地产违法融资。房地产金融监管不断升级,企业融资收紧预期有所增加。

积极销售和加速现金流,专注于成熟的城市群和区域核心城市。上半年,在稳定的土地价格,稳定的房价和稳定的预期的政策背景下,房地产调控政策继续强调“住房不投机”,同时加强城市政策,一个城市和一个政策,市场结构加速分化。在这种情况下,大多数企业都在适应变化,加快推进,提高项目周转率,并偿还销售目标,以确保流动性。在投资端,品牌企业谨慎占领土地,妥善组建仓位。征地范围主要集中在国家重点规划支持的城市群和区域核心城市。在战略方面,品牌房地产企业围绕主营业务开展多元化业务,协同提升工业地产,城市更新,物业管理等企业价值,成为企业布局的重要方向。

总体而言,2019年上半年,品牌房地产企业调整了营销节奏,提高了项目周转率,保持了销售增长,其中碧桂园销售额接近4000亿元。在征地方面,品牌住房企业优化了投资布局,二线城市的地位明显提升。住房企业融资环境紧张紧张。 1 - 4月,企业积极资助和优化债务结构。自5月以来,金融监管得到加强,融资环境收紧了预期。预计企业资本压力将在下半年进一步显现。随着行业集中度不断提高,品牌公司遵守国家监管政策和市场变化。一方面,提高产品竞争力,采取灵活的销售和营销策略,加快项目的建设;另一方面,积极扩大资金,适度提高质量。地球储备支持未来增长。

进一步调整下半年的销量

新建筑和投资增长将放缓

件的项目的资金,这将进一步支持基础设施投资,从而促进固定资产投资。稳定的成长;对于出口,中美关系略有缓解,但前期关税增加的负面影响尚未用尽,全球经济下滑缩小了中国的出口空间,出口压力依然存在于下半年。年。在三大需求的共同影响下,中国下半年的经济运行仍然面临压力。考虑到中美经贸摩擦的不确定性,预计货币政策将更加灵活,有助于中国的经济稳定。对于房地产市场,中国银行证券监督管理委员会和央行最近对房地产公司频繁发行债务和利率持续下降做出了良好反应,防止资金流入房地产行业。与此同时,一些城市提高了抵押贷款利率,房地产行业的融资环境也很紧张。

鉴于影响2019年上半年房地产市场的因素,房地产市场的整体发展方向符合去年年底的预期。我们将坚持原判。预计2019年全国房地产市场将呈现“市场规模”。高位下跌,价格企稳,投资,新建工程开始低速增长。考虑到全国商品房销售规模稳步下降,投资和新建项目的增长速度仍较为突出。预计下半年市场规模调整将进一步深化,投资和新建工程增速将继续降低。

图:2012年至今,该国商品房销售面积,销售价格,开发投资和新建筑面积的同比趋势

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国家统计局,中国指数研究院综合整理

在需求方面,全国商品房销售面积出现短期反弹并如期回落。预计下半年的规模调整将进一步深化。 2019年,全国房地产市场销售略有调整。金三阴4期间,整体环境优化受到影响,销售规模小幅回升。然而,自4月以来,中央层面再次强调了“保持而不是投机”和“稳定的土地价格和稳定的价格”的基调。该公司已稳定其预期并调整其目标。政策收紧预期有所增加。在累计后端需求释放后,需求释放的热情进一步减弱。 2019年1 - 5月,全国商品房销售面积约5.6亿平方米,同比下降1.6%,同比下降5.5%。从短期来看,一线城市的供应量很大,市场规模也在不断扩大。然而,考虑到2019年棚屋总数减半将显着降低普通二,三线和四线城市的有效需求,商品房的销售明显将面临压力。此外,抵押贷款的平均利率将继续降低,下半年全国市场规模的进一步调整是不可避免的。

在供应端,开始出现新的高增长率投资和新建筑的迹象,预计中下游水平将在下半年开始。 2019年上半年,由于融资环境和销售支持的改善,住房企业压力明显缓解,短期投资情绪积极。 1 - 5月,全国房地产开发投资和新建筑面积增长率超过10%。但是,由于行业环境紧缩带来的连锁效应,5月份全国投资和5月份新建工程增长率降至个位数,新建工程增长率在高位下降至4.0%。在下半年,全国销售将有进一步调整的空间。此外,行业的金融监管将得到加强,住房企业的压力将逐步显现,开工建设的积极性将受到影响。考虑到新建筑规模在去年同期开始跃升至历史新高,预计新建筑的增长率将会增加。在基地的影响下,它将保持在低位;在投资方面,目前的行业完成情况低于预期。预计下半年建设深化进程将加快,加快建设项目投资。然而,土地交易价格作为土地购买费的主要指标今年继续显着。下降,叠加对新建筑和减速的影响,预计下半年发展投资的整体增长率将保持适度低增长率。

线路包括天津,重庆,杭州,武汉,大连,苏州,厦门,成都,南京,三亚,贵阳,温州和哈尔滨。海口,长春,合肥,青岛,福州,西安,南宁,郑州,沉阳,无锡,长沙,南昌等25个城市,主要是省会城市和规划城市;第三线包括三明,莆田,中山,惠州,淮安,肇庆等21个城市,包括汕头,镇江,绍兴,苏州,韶关,包头,佛山,徐州,唐山,泉州,漳州,芜湖,东莞,扬州和南通,主要被称为地级市。

[2]除非另有说明,土地面积指的是规划建筑面积;所有土地数据均来自公开拍卖市场

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